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南京学区房顾问黄先生:南京市学区房市场分析

浏览次数:17    时间:2016-08-19

南京学区房顾问黄先生整理:逆势淘金,楼市平稳期如何淘到优质学区房笋盘?

 10月27日下午14:30分,仟佰间携手365淘房举办的“有请专家”学区房专业讲堂正式开讲,特邀嘉宾仟佰间学区房运营总监王垒先生为大家深度剖析学区房市场现状。

 王垒先生现任职仟佰间学区房运营总监,从事学区房业务长达十年之久,对南京教育格局、学区市场等相关行业知识都有深刻了解;同时,还是江苏财经广播“家在南京”栏目长期特邀嘉宾,每周二录制广播节目,分析一周学区市场并解答听众提问。

 讲堂活动回顾

 “逆市淘金:学区房市场小密圈分析”活动于10月27日(昨天)下午14:30正式开始,按原定流程安排,活动约于当天16:00前结束,但由于现场家长对于教育、市场存在较大热情,同时又有诸多困惑,王总为家长们一一解答,直至下午18:30分左右才完全结束,比预期时间延长了2个小时,可见南京家长对教育的重视程度极高。

 正如王总所说:家长对于教育的重视程度,是市场的最大推动力,交流沟通中,更体味到了为人父母的不易。

 讲堂内容

 整场活动主要从南京教育格局以及教育热点问题分析两大方面展开,具体内容包括“小学教育格局”,“初中教育格局”,“高中教育格局”以及对“多校划片”,“租购同权”等热门话题的探讨。

 小学篇

 以“南京出生人口情况表”为切入点展开来说,2012年南京新生人口数为65575人,这批新生儿在2018年成为适龄入学儿童,也就是说2018年南京有65575人需要入学一年级。

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而新生入学有两种选择,一是通过购置学区房获得进入公办小学的学票,二是通过高难度,低录取率的面测进入民办小学。据统计,2018年南京一线名校琅力拉芳四个学校共招收新一年级学生人数占总入学人数的2.5%;二线名校游小、汇文、北小、银城、南师、长小、凤凰花园城总招生人数占比5%;三线的新城、赤小、三牌楼、天正、汉江路、五老村占比4.5%;热门民办小学仙林外校、金中河西、致远外小、玄外附小等招生总人数占比4%;

 可见,名校教育资源仍然十分紧缺!

 初中篇

 以南京初中排名展开:

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 随后一一介绍南京知名初中:树人、汇文、29中、新城、钟英、科利华。

 以上6所初中是南京公办初中的代表,优质初中单学区越来越受家长青睐,市场的需求带动了初中学区价格的上涨,目前价格如下:

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南京初升高录取率61%!

 高中篇

 包括对南京三大教育集团的介绍:南外教育集团、南师附中教育集团、金陵中学教育集团。南京知名高中:附中、金中、29中、一中、中华、九中、雨中、宁中

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 南京一本录取率12%!

 教育格局整体解析:

一:学区房是什么:

 义务教育阶段公办学校布施教育的范围;教育焦虑的“疏解”产品;

二:家长对于学区房的期待:

 1.希望:

阶层分化,用教育传承阶层;教育焦虑,用资源寄予希望;

 2.底线:

成绩不优秀,可以接受。但一定不能让孩子“变坏”;

 3.环境:

环境改变土壤,土壤孕育种子;

 4.投资:

过去,它是最好的房产投资,未来,依然是最优的投资之一;

三:学区房为什么这么火?

 1.稀缺性:

优质资源在世界任何地方都是稀缺的,尤其是大众需求的资源,更甚。

 2.公平性:

对于中产,能用钱解决的,往往更具备公平性,特权阶层从来都不是真正的消费者。

 3.抗跌性:

因为稀缺,所以抗跌,因为抗跌,所以更好流通。好流通的资产才是优质资产。

 4.升值性:

2010年--2014年学区房房价翻倍;2014年--2018年价格翻倍,那么2018年--2022年呢?

四:当下学区房市场现状

 1.议价空间大:

目前一二三线名小和初中学区房的普通房源业主一般都能接受一定的议价空间;

 2.成交周期拉长:

一线的高总价房源(600万以上)成交周期拉长,二线学区(450万,350万)成交周期拉长3-6个月;

 3.成交量下降:

受限价热点新盘开盘,调控深入,购房成本上升,以及二手房市场交易下降等综合因素影响,学区房成交量有所下降。

五:当下学区房市场分析

 1.需求依然存在:

需求端没有任何变化,15%的家庭才能享有的优质资源,依然稀缺且越来越稀缺。

 2.轮动开启:

学区房总价较高,多数家庭是卖房买房,学区房市场的交易周期拉长,主要因素之一,是卖房客户的房产交易受阻。

 3.涨幅:

在16年10月调控出台后的两年时间内,学区房市场依然增长强劲,价格的确需要时间消化。

 4.健康:

只有有波动的市场才是健康的,如果市场价格一路上扬,并非好事,价格平稳符合更多人的利益。

六:当下学区房市场未来

 1.供需关系没有变化,只要有需求,就会稳定,只要需求在增长,价格必然会上涨。

 2.教育需求越来越大,优质教育资源的”马太效应“大者恒大,强者恒强。过去近20年的时间所崛起的学校寥寥无几。

 3.价值体系顺应潮流,学区房,在用价格筛选出符合自己氛围的家庭。价格是阶层和对教育重视程度的体现之一。

 4.教育实际需求和差距,10%的一本录取率,60%的初升高率,是所有做家长焦虑的源泉,也是市场存在的意义。

 热点分析

 多校划片:

 海淀区:2019年1月1日后取得房产证的家庭,将实行多校划片。

 东城区:入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭,自今年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片入学。

 朝阳区:今年义务教育入学政策仍实行单校划片,政策中提及:如果房产证房屋地址对应一所学校的,以房产证取得的先后顺序作为排序依据。如当服务学校学位不足时,对于超出学位数的适龄儿童在指定片区内以随机派位等方式统筹安排入学。

 西城区:新增加的学校名额,采取多校划片的招生方式。增加了进入名校的机会。

 租购同权:

 “租购同权” 是伪命题(同权的决定权在业主),租房享受义务教育,但不代表是优质教育!


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